前日，珠海市自然資源局發布了《珠海市自然資源局關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題5個配套指引》公開征求意見的公告，含更新片區既有建筑拆除率核算指引、拆建比核算指引、就近安置率核算指引、住房租金年度漲幅監測指引及歷史文化資源專項調查評估及保護工作指引。
規定除禁止拆除、可全部拆除情形外，其他既有建筑拆除率原則上不應大于20%；拆建比原則上應控制在2以內。其中，符合拆除情形規定的舊住宅區原則上實施原拆原建，拆建比控制在1.2以內。企業單位不納入就近安置率指標計算。就近安置率不宜低于50%等條款。
此次公告的配套指引將會對城市更新的發展有何影響呢？有關單位和公眾可通過公告里指定的途徑和方式提出反饋意見，截止時間為2023年3月4日。
各區政府（管委會）、各有關單位：
為深入貫徹落實《住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）精神，落實《廣東省城鎮居住社區人居環境品質提升工作領導小組辦公室關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題有關工作的通知》（粵建節函〔2022〕143號）各項工作要求，進一步提升我市城市更新工作質量水平，有序、規范、高效推進城市更新工作，發揮城市更新促進產業轉型發展、完善城市功能、彌補民生短板及提升城市品質等方面的重要作用，就我市在實施城市更新行動中防止大拆大建問題制定5個配套指引（《珠海市城市更新片區既有建筑拆除率核算指引》《珠海市城市更新項目拆建比核算指引》《珠海市城市更新項目就近安置率核算指引》《珠海市城市更新項目中歷史文化資源專項調查評估及保護工作指引》），現予印發。
一、拆除率核算方式
拆除率是指城市更新片區拆除范圍內既有建筑總建筑面積與城市更新片區內既有建筑總建筑面積的比值。同一城市更新片區存在多個拆除范圍的，對2021年8月31日至城市更新單元既有建筑拆除評估論證時點期間實施拆除、已列入城市更新年度計劃未拆除、正在開展拆除評估論證的拆除范圍進行拆除率整體核算。
城市更新片區內拆除范圍外的既有建筑總建筑面積，按城市更新單元既有建筑拆除評估論證時點進行數據統計，其中在建工程按土地出讓合同明確的計容建筑面積納統。除前述情形外，既有建筑的建筑面積可按政府部門組織開展的建筑物普查數據或測繪報告數據納統。
二、允許拆除情形及拆除率控制數
（一）禁止拆除情形。法律法規政策規定禁止或限制拆除情形，不得拆除。
（二）可拆除情形。城市更新片區拆除范圍內符合以下情形的既有建筑可全部拆除：1.違法建筑；2.經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值建筑；3.拆除用于政府組織建設的公共服務設施、市政基礎設施、應急搶險設施、軍事設施（特殊設施）、民生服務保障設施和防疫設施，以及其他市級及以上重大基礎設施建設需拆除的非保護性建筑；4.位于自然災害防治區域須拆除進行異地安置的建筑；5.省有關政策規定明確允許全部拆除的其他非保護性建筑。
除上述禁止拆除、可全部拆除情形外，其他既有建筑拆除率原則上不應大于20%。
三、審核程序
（一）編制要求。屬地鎮人民政府、街道辦事處負責組織對擬拆除既有建筑逐棟調查并對照拆除情形有關規定進行判定說明，測算既有建筑拆除率，形成既有建筑拆除評估論證報告，報區住房城鄉建設主管部門組織核查。
（二）審核程序。區住房城鄉建設主管部門應組織屬地文物、自然資源、城管等相關部門，依據既有建筑拆除管理相關規定，結合城市更新片區劃定、片區城市體檢、城市更新單元意向劃定范圍、既有建筑“留改拆”情況（具體分類情形、區域及規模等），對既有建筑拆除評估論證報告進行專項審查，向屬地鎮人民政府、街道辦事處出具審核意見，明確既有建筑“留改拆”及拆除率是否符合相關規定。
四、監督管理措施
（一）強化技術支撐。市自然資源部門結合實際工作需要適時統籌建立城市更新信息化審查平臺，輔助既有建筑拆除評估論證、審查及監督管理工作，提高審查效率。各區政府（管委會）應落實經費，委托專業機構采集轄區城市更新片區內既有建筑普查數據信息并定期公示，及時納入平臺統一管理應用。平臺未運行前，屬地鎮人民政府、街道辦事處和區住房城鄉建設主管部門可分別委托專業機構開展上述數據信息調查、測算和核算工作。
（二）管控計劃準入。符合本指引有關允許拆除情形及拆除率控制數規定且評估論證報告經審核原則通過的城市更新單元及項目，由屬地鎮人民政府、街道辦事處報區城市更新行政主管部門，納入城市更新年度計劃推進實施。在同一規劃實施期限及城市更新片區內存在多個拆建更新項目的，應綜合考慮項目產業投入、公益貢獻、民生保障、項目績效等因素，結合本指引有關允許拆除情形、拆除率控制數規定，統籌安排項目納入城市更新計劃優先次序。
（三）嚴禁未批先拆。未批復改造方案、未簽訂項目監管協議、未落實監管保障措施、或既有建筑拆除申請未經區住房城鄉建設主管部門備案通過的，嚴禁實施既有建筑拆除。未經批準擅自拆除的，區相關部門按相關規定對施工單位、監理單位、申報主體、原權利人以及相關市場主體、各級政府、相關行政主管部門及其責任人員依法依規予以處理，在查處、整改期間暫停項目受理。
一、拆建比核算方式
拆建比是指城市更新單元拆除范圍及重建范圍內新建建筑的計容建筑面積與拆除范圍內現狀建筑總建筑面積（含房屋認定面積及測繪面積）的比值。拆建比可以在城市更新片區內統籌核算。
以下情形不納入拆建比計算：（一）經批準建設并納入保障房管理系統管理的非政府產權保障性租賃住房；（二）經批準建設，產權歸屬政府的公共服務設施、市政基礎設施、防疫設施、人才住房、保障性住房和其他用房；（三）城市更新片區規劃保留范圍內的現狀及規劃建設規模；（四）因補償保護性建筑原權利人相應增建的建筑面積。
二、拆建比控制數
（一）拆建比控制。拆建比原則上應控制在2以內。其中，符合拆除情形規定的舊住宅區原則上實施原拆原建，拆建比控制在1.2以內。
（二）特殊規定控制。除舊村集體回遷物業安排、“爛尾樓”盤活處置以及配套性商業外，原則上不再新增商業、辦公用房。上蓋物基底面積占比不足30%的留用地納入城中村改造項目進行整體規劃利用的，改造后只能用于復建安置和公共設施建設?，F狀容積率超過1.5的城中村，原則上須先拆違將容積率降至1.5后，按拆建比不超過2執行（即已拆違部分不納入統計）。
三、審核程序
城市更新項目拆建比的測算情況應納入城市更新單元規劃予以說明，并由區城市更新行政主管部門負責審查。
四、監督管理措施
（一）落實拆建比管控。區城市更新行政主管部門應加強城市更新項目開發建設監督管理，拆建比不符合本指引控制數規定、經濟評估報告顯示經濟虧損或經濟評估報告經審查認為經濟虧損的，不得繼續受理城市更新單元規劃審查、改造方案審批。
（二）防控大規模增建。經鎮人民政府、街道辦事處核實，城中村現狀容積率超過1.5的，原則上不得實施拆建更新。如經拆除違法建筑后現狀容積率不超過1.5，可受理拆建更新申請?，F狀容積率按照拆除范圍及重建范圍內既有建筑總建筑面積及相應用地面積核算。
