2022年，中央重申“房住不炒”調控基調下，要求保持調控政策的連續性、穩定性，增強調控政策的協調性和精準性，地方因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，引導市場平穩發展，房地產政策環境持續改善。二十大報告中定調房地產發展方向：堅持房住不炒，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。央行推動“保交樓”專項借款加快落地使用，促進房地產市場平穩健康發展；珠海市緊扣“產業第一、制造業優先”，打好產業發展攻堅戰，加快構建現代產業體系，打造5.0產業新空間發展新模式，奮力推動珠海成為粵港澳大灣區高質量發展新引擎和全省新的重要增長極，保持珠海市地價平穩運行。
2022年土地成交面積和成交金額均有所增加 截止至12月31日，2022年珠海市土地出讓成交面積共753.09萬㎡，比2021年的357.21萬㎡增加了110.83%，成交金額280.09億元，比2021年的244.50億元增加了14.56%。2022年土地交易共有2宗溢價成交地塊，均為金灣區的工業用地，溢價率分別為1%和249%。2021年、2022年珠海市土地出讓成交總體情況比較見表1。
表1 2021年、2022年珠海市土地出讓成交總體情況比較
全市掛牌出讓以工業用地為主 2022年全市掛牌出讓土地共139宗，成交134宗，流拍5宗。2022年，全市商業用地共成交3宗，均位于香洲區。全市住宅用地共成交23宗，其中，香洲區住宅用地成交6宗，分別是1宗位于南灣片區，1宗位于前山片區，2宗位于唐家灣，2宗位于“洪保十”片區[1]；西區住宅用地成交17宗，其中金灣區4宗，斗門區13宗。工業用地成交量最大，全市共成交106宗，分別是香洲區25宗，橫琴粵澳深度合作區1宗，金灣區59宗，斗門區21宗，其中香洲區成交的工業用地分別位于唐家灣、前山、南灣、上沖、“洪保十”片區。全市其他用途用地共成交2宗，分別是香洲區1宗，用地功能為社會停車場（S42）、公園綠地（G1）；斗門區1宗，用地功能為旅游配套設施（包括文化設施、酒店等）。
全市其他用途用地共成交2宗，分別是香洲區1宗，用地功能為社會停車場（S42）、公園綠地（G1）；斗門區1宗，用地功能為旅游配套設施（包括文化設施、酒店等）。
[1]注：“洪保十”片區為洪灣、保稅區、十字門片區。
圖1 2022年年度珠海市各用途出讓成交土地宗數分布圖
注：由于計算時保留兩位小數，合計數存在0.01的誤差。
按季度成交數據看，第三季度土地供應面積最多，第四季度供應宗數最多2022年第一季度出讓成交18宗，土地出讓成交面積為59.90萬㎡；第二季度出讓成交23宗，土地出讓成交面積為141.07萬㎡；第三季度出讓成交40宗，土地出讓成交面積為319.22萬㎡；第四季度出讓成交53宗，土地出讓成交面積為232.92萬㎡。2022年下半年共出讓成交用地面積為552.13萬㎡，占全年總成交面積的73.3%。全年土地出讓流拍5宗地，包括1宗商業用地，1宗住宅用地，3宗工業用地。
2022年珠海市有3宗轉讓用地。一宗位于珠海市臨港工業區第一角的工業用地，用地面積為350041.5㎡，含工業用地使用權及地上建筑物，該地塊由珠海市土地儲備發展中心以地面地價270元/㎡、總價9450萬元競得。一宗位于香洲人民西路南大環山的住宅用地用地，用地面積為12214.16平方米，計容積率建筑面積為17099.82平方米，該地塊由珠海市海濱廣場房地產有限公司以樓面地價34373元/㎡、總價41677萬元競得，溢價21.50%。一宗位于珠海市斗門區白蕉鎮白石村南區288號的工業用地（按現狀交易），用地面積為9998.6平方米，計容積率建筑面積為7589.79平方米，該地塊由陳棋垣以地面地價1889元/㎡、總價1888.82萬元競得，溢價26.95%。
表2 2022年珠海市土地出讓各用途宗數季度統計表
注：①由于計算時保留兩位小數，合計數存在0.02的誤差。
②商業用地包含：商務、商業、二類居住，商務、二類居住，旅館；住宅用地包含：二類居住、商業、小學、幼托、城市道路、公園綠地，二類居住，二類居住、幼托，二類居住、商業，二類居住、商業、幼托（12班），二類居住、商務、商業、公園綠地、道路，二類居住、商業、公園綠地、道路，二類居住、商業、一級鄰里中心、幼托、城市道路、公園綠地，二類居住、商業、道路，二類居住、一級鄰里中心，二類居住、道路，二類居住、小學（36班）、道路；工業用地包括一類工業用地，二類工業用地，三類工業用地，工業用地，新型產業用地，一類工業用地+新型產業用地（M0），口岸設施用地、物流倉儲用地，物流倉儲用地，物流用地，二類工業用地（標準廠房及配套用地），一類工業用地（標準廠房及配套用地），工業配套宿舍；其他用地包括社會停車場（S42）、公園綠地（G1），旅游配套設施（包括文化設施、酒店等）
工業用地成交土地面積占比最大 截止至12月31日，2022年珠海市各類用地交易量中，商業用地土地面積為2.93萬㎡，占全市土地成交總面積的0.39%；住宅用地土地面積為106.57萬㎡，占全市土地成交面積的14.15%；工業用地土地面積為628.03萬㎡，占全市土地成交面積達83.39%；其他用地土地面積為15.56萬㎡，占全市土地成交面積的2.07%。
住宅用地成交總價占比最大 2022年珠海市各類用地交易總價中，商業用地成交總價為5.04億元，占全市土地成交總價的1.80%；住宅用地成交總價為231.92億元，占全市土地成交總價比例為82.80%，從成交結果看，國企成拿地主力軍，大多開發商對后市持謹慎觀望態度，受疫情、政策和城市建設綜合作用下，土地市場平穩運行；工業用地成交總價為42.35億元，占全市土地成交總價的15.12%；其他用地成交總價為0.78億元，成交總價占全市土地成交總價的0.28%。2022年各用地類型的土地出讓成交情況見表3。
注：以上數據來自珠海市公共資源交易中心，數據截至2022年12月31日。（下同）
金灣區為土地交易主要區域 2022年香海大橋正式開通，珠海機場、珠海隧道、興業快線、金海大橋、黃茅海大橋等重點建設項目有序推進，不僅將使市內交通更加順暢便捷，也將進一步連通港珠澳大橋、深中通道，承接好粵港澳大灣區建設帶來的人流、物流和資金流。金灣區成為2022年珠海市主要土地交易區域，其土地成交面積、建筑面積、成交總額均為全市最高。珠海市金灣區土地交易面積為354.30萬㎡，占全市土地交易總量的47.05%，總建筑面積919.47萬 ㎡，占全市土地交易總建筑面積的45.37%，土地成交總價95.40億元，占全市土地交易總價的34.06%。2022年各區域出讓土地成交情況見表4。
表4 2022年各區域出讓土地成交情況
②2021年9月5日,中共中央、國務院印發了《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》，橫琴粵澳深度合作區正式成立，原南灣（一體化發展區域）即洪灣、保稅區、十字門片區，歸入香洲區，更名為“洪保十”片區。
③由于計算時保留兩位小數，合計數存在0.01的誤差。
土地交易均價有所下降 2022年成交宗地中工業用地面積占總面積的83.39%、成交總價僅占15.12%，導致2022年平均地價所有下降。2022年各用途平均地價為2206元/㎡，較2021年的3384元/㎡下降34.81%。
2022年香洲區商業、居住、工業和其他用地平均地價分別是4821元/㎡、12627元/㎡、679元/㎡、873元/㎡。居住用地剝離競配建面積后可銷售部分均價為12758元/㎡。
橫琴粵澳深度合作區2022年度共出讓1宗工業用地，由南光物流有限公司以地面地價2460元/㎡、總價10776萬元競得位于橫琴磨刀門水道東側、琴海西路西側、環島北路北側的物流倉儲用地。
金灣區居住和工業用地平均地價分別為9036元/㎡、671元/㎡。居住用地剝離競配建面積后可銷售部分均價為9067元/㎡。
斗門區其他、居住、工業用地平均地價分別為338元/㎡、7687元/㎡、431元/㎡。居住用地剝離競配建面積后可銷售部分均價仍為7687元/㎡。
2022年珠海市各區土地出讓成交價格比較柱狀圖見圖2。
圖2 2022年珠海市各區土地出讓成交均價比較柱狀圖
