2023年，中央重申要“堅持房子是用來住的不是用來炒”的定位，適應房地產市場供求關系發生重大變化新形勢。穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。中央經濟工作會議再次提及一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建設。珠海市緊扣“制造業當家”，以5.0產業新空間發展新模式為核心，加快打造“4+3”產業集群，持續優化營商環境。積極推進城市更新和基礎設施建設，深化產城融合，推動區域協同發展。致力發展海洋一、二、三產業，努力打造海洋經濟新增長極，奮力推動珠海成為建設成為珠江口西岸都市圈的核心城市，保持珠海市地價平穩運行。
2023年土地成交面積和成交金額均大幅減少。截止至12月31日，2023年珠海市土地出讓成交面積共311.65萬㎡，比2022年的753.09萬㎡減少了58.62%，成交金額81.59億元，比2022年的280.09億元減少了70.87%。2023年土地交易有1宗溢價成交地塊，為金灣區的工業用地，溢價率為40%。2022年、2023年珠海市土地出讓成交總體情況比較見表1。
表1 2022年、2023年珠海市土地出讓成交總體情況比較
全市掛牌出讓以工業用地為主。2023年全市掛牌出讓土地共76宗，成交68宗，流拍8宗。2023年，全市商業用地共成交1宗，位于斗門區。全市住宅用地共成交8宗，其中，香洲區住宅用地成交3宗，分別是2宗位于南灣片區，1宗位于唐家灣片區；西區住宅用地成交5宗，其中2宗位于金灣區，另外3宗位于斗門區。工業用地成交量最大，全市共成交56宗，分別是香洲區14宗，金灣區29宗，斗門區13宗，其中香洲區成交的工業用地分別位于唐家灣、南灣、上沖、新香洲、香洲片區。全市其他用途用地共成交3宗，均位于香洲區，其中包括1宗幼托（18班）用地；1宗旅游及配套設施（包括酒店、辦公、商業等）用地；1宗醫療衛生用地。
圖1 2023年年度珠海市各用途出讓成交土地宗數分布圖
按季度成交數據看，第一季度土地供應面積最多。2023年第一季度出讓成交20宗，土地出讓成交面積為100.86萬㎡；第二季度出讓成交20宗，土地出讓成交面積為91.62萬㎡；第三季度出讓成交17宗，土地出讓成交面積為70.52萬㎡；第四季度出讓成交11宗，土地出讓成交面積為48.65萬㎡。2023年上半年共出讓成交用地面積為192.48萬㎡，占全年總成交面積的61.76%。全年土地出讓流拍8宗地，包括1宗商業用地，5宗居住用地，2宗工業用地。
2023年珠海市有2宗轉讓用地。一宗位于珠海市高欄港經濟區臨港工業區高欄石化基地北三宗工業用地使用權合并轉讓，用地面積為599999.48㎡，起始價為地面地價298元/平方米，底價成交。此轉讓標的曾于2023年2月13日至2023年2月22日、2023年5月19日至2023年5月30日兩次掛牌轉讓，第一次于2023年2月14日掛牌轉讓終止。此標要求買受方競買成功后，需處理完動工違約及閑置問題后方能辦理產權轉讓手續。一宗位于珠海市金灣區紅旗鎮大林山東片珠海大道南側的工業用地，用地面積為25821.39平方米，計容積率建筑面積為46478.502平方米，該地塊由珠海粵明光伏有限公司以地面地價293元/㎡、總價757.6114萬元競得，溢價0.69%。
表2 2023年珠海市土地出讓各用途宗數季度統計表
注：①由于計算時保留兩位小數，合計數存在0.02的誤差。
②第一季度商業用地和住宅用地的成交均價與其他季度差異大，其原因是商業用地為斗門區商業辦公用地，成交均價為1518元/㎡；兩宗住宅用地為富山工業園四類居住用地，成交均價為1195元/㎡。
③商業用地包含：商業性辦公，商務、旅館業、商業；住宅用地包含：二類居住，二類居住、商業、城市道路，二類居住、小學、城市道路，二類居住、商業，四類居住；工業用地包括一類工業用地，二類工業用地，采礦用地，三類工業用地，工業用地（新型產業用地M0），新型產業用地（M0），新型產業用地，一類工業用地兼容物流倉儲用地，一類工業用地（M1）+新型產業用地（M0），物流用地，一類工業用地+工業服務設施用地+城市道路用地；其他用地包括幼托（18班），旅游配套設施（包括酒店、辦公、商業等），醫療衛生。
工業用地成交土地面積占比最大。截止至12月31日，2023年珠海市各類用地交易量中，商業用地土地面積為1.35萬㎡，占全市土地成交總面積的0.43%；住宅用地土地面積為37.43萬㎡，占全市土地成交面積的12.01%；工業用地土地面積為267.52萬㎡，占全市土地成交面積達85.84%；其他用地土地面積為5.35萬㎡，占全市土地成交面積的1.72%。
住宅用地成交總價占比最大。2023年珠海市各類用地交易總價中，商業用地成交總價為0.41億元，占全市土地成交總價的0.50%；住宅用地成交總價為63.3億元，占全市土地成交總價比例為77.59%，從成交結果看，國企成拿地主力軍，大多開發商對后市持謹慎觀望態度，受經濟形勢、政策和城市建設綜合作用下，土地市場趨于穩定；工業用地成交總價為16.41億元，占全市土地成交總價的20.12%；其他用地成交總價為1.46億元，成交總價占全市土地成交總價的1.79%。2023年各用地類型的土地出讓成交情況見表3。
單位：萬m2、萬m2、億元
注：①以上數據來自珠海市公共資源交易中心，數據截至2023年12月31日。（下同）
金灣區為土地交易主要區域。2023年珠海市加快黃茅?？绾Ｍǖ?、珠機城際二期、深中通道伶仃洋大橋、珠海中心（鶴州）、機場改擴建工程建設，完善快速市內骨干路網，金海公路大橋、泥灣門大橋、珠海大道、九洲大道、人民路等快速化提升工程加快建成，不僅將使市內交通更加順暢便捷，也將進一步連通港珠澳大橋、深中通道，承接好粵港澳大灣區建設帶來的人流、物流和資金流。金灣區成為2023年珠海市主要土地交易區域，其成交土地面積、建筑面積、成交宗數均為全市最高。珠海市金灣區土地交易面積為131.64萬㎡，占全市土地交易總量的42.24%，總建筑面積336.88萬m2，占全市土地交易總建筑面積的41.95%，土地成交總價29.12億元，占全市土地交易總價的35.69%。2023年各區域出讓土地成交情況見表4。
②由于計算時保留兩位小數，合計數存在0.01的誤差。
土地交易均價有所下降。2023年成交宗地中工業用地面積占總面積的85.84%，成交總價占20.12%，導致2023年平均地價所有下降。2023年各用途平均地價為1715元/㎡，較2022年的2206元/㎡下降22.26%。
2023年香洲區住宅、工業和其他用地平均地價分別是11352元/㎡、1325元/㎡、3160元/㎡。香洲區成交了3宗住宅用地，其中一宗為位于高新區金鼎片區的二類居住、小學、城市道路的混合用地，成交樓面地價為6864元/㎡。住宅用地剝離競配建面積后可銷售部分均價為11821元/㎡。
金灣區住宅和工業用地平均地價分別為10110元/㎡、606元/㎡。住宅用地剝離競配建面積后可銷售部分均價為10142元/㎡。
斗門區商業、住宅和工業用地平均地價分別為1518元/㎡、3197元/㎡、433元/m²。斗門區成交3宗住宅用地，其中2宗為位于富山工業園的四類居住用地，成交均價為1195元/㎡。住宅用地剝離競配建面積后可銷售部分均價為4237元/㎡。
2023年珠海市各區土地出讓成交價格比較柱狀圖見圖2。
圖2 2023年珠海市各區土地出讓成交均價比較柱狀圖
